Este blog analizara la adquisicion de una propiedad para inversion en el sur de Florida, en los condados: Palm Beach, Broward y Dade especificamente. Esta sera la primera parte de varias entregas adicionales sobre el mismo tema para que los lectores puedan entender todos los detalles de este proceso.
Tienes que estar bien claro que la epoca de precios de "gallina flaca" se acabaron en Florida. Ya casi todos los foreclosures(remates judiciales de bancos)en buenas zonas se acabaron, ahora lo que hay es un mercado en plena recuperacion y con los valores de propiedades subiendo. En vista de esta nueva realidad hay docenas de proyectos de construccion en marcha. Estos proyectos no podian arrancar durante la epoca de la crisis que comenzo en el 2007 porque habian demasiados remates muy baratos contra los cuales no podian competir por los precios tan bajos, pero desde principios del 2013 ya esta situacion cambio drasticamente.
Primero debes identificar la zona o zonas que te llaman la atencion para comenzar a realizar busquedas y ver cuales son los rangos de precio en estas zonas. Una vez que encuentres una propiedad que te gusta debes averiguar con tu profesional inmobiliario si el precio que piden esta OK de acuerdo al mercado actual, esto lo puede hacer muy facilmente ingresando al MLS(red de corredores inmobiliarios que agrupa a todos los corredores y propiedades en venta y alquiler de la ciudad respectiva)y haciendo un CMA(analisis comparativo de mercado)con informacion de propiedades vendidas muy recientemente en la misma zona y hasta en el mismo edificio o conjunto donde te interesa comprar. Asi podras saber si el precio que piden esta bien o si esta muy alto y realizar una oferta basada en informacion reciente y asi asegurar que no estas pagando mas de la cuenta.
Una vez que tengas un profesional inmobiliario de tu confianza y que te presta un buen servicio no tiene sentido ponerte a llamar a otros corredores pues en USA en cada ciudad o pueblo existe una red MLS que ofrece TODAS las propiedades de TODOS los corredores de esa ciudad, es decir; todos los corredores tienen acceso a ofrecerte exactamente las mismas propiedades, por ejemplo en el MLS del sur de Florida actualmente hay mas de 115,000 propiedades en oferta.
Despues con tu mismo profesional inmobiliario de confianza averigua en cuanto se puede alquilar la propiedad, esta informacion tambien la puede conseguir con gran precision haciendo un CMA de alquiler, al igual que lo que explique arriba con los valores de venta(un CMA de alquiler con informacion de la red MLS).
Una vez sepas cual es el valor de alquiler analiza cuanto es el condominio e impuestos sobre la propiedad. Si vas a tener una hipoteca averigua cual va a ser tu pago mensual.Tambien averigua que seguros incluye tu pago de condominio, normalmente(no siempre)incluye un seguro que cubre la estructura(no el interior de tu propiedad ni el contenido) contra incendios y huracanes. Casi ninguno incluye inundaciones causados por mucha lluvia, desbordamiento de algun canal o rio. Sugiero que le pidas a tu profesional inmobiliario recomendar a un corredor de seguros serio que te ayudara a analizar si vas a necesitar otras polizas.
Tambien tienes que hacer un estimado razonable de posibles reparaciones y mantenimiento a la propiedad, la mayoria de estos gastos lo cubre el propietario-arrendador
Tomas el alquiler y deduces todos los gastos arriba mencionados(condominio, impuestos de propiedad, hipoteca si vas a comprar con con financiamiento, primas de seguro, reparaciones y mantenimiento)para ver cuanto te va a quedar cada mes o si por el contrario tu flujo va a ser negativo(esto normalmente ocurre si compras con hipoteca).
En USA si eres residente o ciudadano americano un banco hipotecario te va a exigir una inicial minima del 20% del precio, si eres extranjero la inicial minima sera del 30%. No todos los bancos prestan a extranjeros pero hay algunos que si lo hacen, tu profesional inmobiliario debe saber cuales.
Cuando entres al proceso de negociacion con tu profesional inmobiliario(sugiero que sea un REALTOR, esto significa que es miembro de la prestigiosa National Association of Realtors y se supone que deberia ser una persona honesta)siempre sugiero tener un abogado especialista en bienes raices para revisar y aprobar todos los documentos que firmes, esto no debe pasar de unos $1,000 en honorarios y te garantiza mucha seguridad y tranquilidad en la negociacion y compra final.
Por lo general los "closings"(cierre final de una venta)se hacen con un "title company"(compañia de titulos)que recibe los fondos de parte del comprador en una cuenta "escrow"(fiduciaria)y luego entrega dichos fondos al que te vendio la propiedad una vez se haya finalizado la transferencia del titulo de propiedad. El title company tambien te cobra una pequeña prima para asegurar el titulo de tu propiedad, esto te asegura contra reclamos de cualquier persona o compañia que piense tener un reclamo legitimo contra tu propiedad recien adquirida(deudas de cualquier tipo, reclamos de herederos de propietarios pasados, etc.).
No hay comentarios:
Publicar un comentario