Estructura de compra de propiedades en Florida USA para efectos de impuestos de herencia

Cuando vas a comprar una propiedad en Florida USA la gran mayoria de las personas simplemente lo compran a su nombre, es lo mas normal y natural hacerlo asi PERO al comprar a tu nombre tienes desventajas MUY importantes desde el punto de vista de impuestos. Primero esta el impuesto de herencia. Cuando tu mueras tus herederos van a tener que pagar el impuesto sucesoral y en USA eso puede llegar hasta el 50% del valor real de mercado del inmueble en el momento en que ocurra la muerte. El impuesto de herencia no tiene nada que ver con la diferencia del precio entre lo que te costo originalmente y el valor actual, no es sobre la ganancia, es sobre el 100% del valor actual segun un avaluo oficial. Es decir, si para el momento que mueras tu propiedad tiene un valor de mercado de U.S.$1.000.000 entonces los impuestos de herencia pueden ser de U.S.$500.000. Hay alguna forma legal de reducir este impacto fiscal o de evitarlo completamente? Por suerte si lo hay. En vez de comprar en tu nombre vas a registrar una compañia en un paraiso fiscal(un paraiso fiscal es un sitio donde los extranjeros que tienen empresas alli no pagan NADA de impuestos, me refiero a sitios como Panama, Islas Virgenes Britanicas, Islas Cayman, etc.). Las acciones de esta compañia registrada en un paraiso fiscal van a estar a tu nombre. Despues vas a registrar en Florida USA otra compañia(una Inc. que es una corporacion)o una LLC(empresa de responsabilidad limitada)y las acciones de esta compañia no van a estar a tu nombre, van a estar a nombre de la compañia que registraste en el paraiso fiscal. Cuando vas a comprar una propiedad en lugar de comprarla a tu nombre la compras a nombre de la compañia que creaste en Florida USA. Con esta estructura vas a evitar COMPLETAMENTE los impuestos de herencia porque una empresa nunca muere. Algunos de uds. podria pensar que con comprar a nomnbre de la compañia de Florida USA ya eso es suficiente pues esa empresa tampoco se muere pero no es asi. En algun momento tu vas a establecer en tu testamento que al morir las acciones de la empresa pasaran a tus hijos. Este traspaso de acciones si lo haces con la compañia de Florida USA el fisco te va a cobrar el MISMO 50% de impuestos sobre el valor de la propiedad igualito que si estuviera a tu nombre. Pero si el traspaso de acciones ocurre fuera de USA las leyes del IRS(fisco de USA)establecen que cualquier traspaso que ocurra fuera de las fronteras de USA esta fuera de su jurisdiccion y no pueden causar impuestos, ademas el IRS no tiene como enterarse que hubo un traspaso de acciones. En mi proxima entrega hablare sobre impuestos sobre la ganancia cuando vendas una propiedad en Florida USA y como reducir o diferir/postponer el impacto fiscal. Si quieren mayor informacion me pueden escribir a mi alexlecours@gmail.com o a Ana Maria Pol nuestra Broker de Florida polrealty@gmail.com

Consideraciones importantes si vas a comprar una propiedad en Florida USA

Cuando estes buscando la propiedad para comprar hay varias consideraciones muy importantes que tienes que tomar en cuenta. Estas consideraciones haran mas atractiva tu inversion, hara mas alquilable la propiedad y contribuira de manera significante al aumento del valor de la propiedad en el tiempo. Debes revisar el indice de crimen de la zona. Tambien debes averiguar cuales son los colegios publicos(primaria y secundaria)que le corresponden a la propiedad, pues en USA en general cada zona tiene asignado sus colegios publicos y no esta permitido inscribir a tus hijos en otro colegio que no sea el que corresponda, simplemente no te lo aceptan. Claro esto es solo para colegios publicos y no privados pero los colegios privados son caros y la mayoria de las familias prefieren mandar sus hijos a los colegios publicos que son gratis(bueno nada es gratis, se paga con los impuestos de propiedad). Cada colegio tiene una calificacion academica, obviamente te interesa verificar si los colegios publicos que te corresponden tienen buena calificacion, pues eso hara tu propiedad mas atractiva y tendra mayor demanda para alquilarla o cuando decidas vender. Una vez que hayas comprado una propiedad en Florida USA si es para inversion la vas a alquilar para asi pagar los gastos que genera tener la propiedad, gastos tales como condominio, impuestos de propiedad, primas de seguro(incendio, huracan), reparaciones y mantenimiento. Lo que mas me ENCANTA de comprar una propiedad en USA es el altisimo nivel(el mas alto nivel en el planeta)de RESPETO a la propiedad privada. Si te sale malo un inquilino no es un drama salir de el, hay abogados que se especializan en desalojos y puede costar mas o menos $500 y tomar 3 a 4 meses, pero si no te paga de que sale sale!!. Pero de todas formas nunca es buena idea buscar un inquilino malo, y en USA es bastante facil realizar una selecciogn adecuada de un inquilino. Existen empresas de analisis de riesgo crediticio que con el numero de seguro social del potencial inquilino producen un reporte detallado con una calificacion de su experiencia crediticia. En ese reporte sale informacion sobre su tarjeta de credito, promedio de consumo, experiencia de pago, la misma informacion sale sobre cualquier otro credito que la persona haya tenido o tiene vigente actualmente: cuotas del carro, prestamos hipotecarios, tarjetas de tiendas de departamento, etc. Tambien sale si tiene algun record policial o criminal, si alguna vez fue desalojado de alguna propiedad alquilada, es un reporte sumamente detallado y al final sale una calificacion, yo recomiendo buscar un inquilino con una calificacion igual o superior a 700. Con la informacion contenida en este reporte puedes realizar una seleccion inteligente de un inquilino. En Rent a House Florida sabemos hacer todas estas cosas, si tienes alguna pregunta especifica mi correo es alexlecours@gmail.com En mi proxima entrega voy a analizar el tema de los diferentes tipos de impuestos sobre propiedades, impuestos cuando vendas, impuestos de herencia y como reducir su impacto o evitarlos completamente.

Como comprar propiedades inmobiliarias en el sur de Florida USA primera parte

Este blog analizara la adquisicion de una propiedad para inversion en el sur de Florida, en los condados: Palm Beach, Broward y Dade especificamente. Esta sera la primera parte de varias entregas adicionales sobre el mismo tema para que los lectores puedan entender todos los detalles de este proceso. Tienes que estar bien claro que la epoca de precios de "gallina flaca" se acabaron en Florida. Ya casi todos los foreclosures(remates judiciales de bancos)en buenas zonas se acabaron, ahora lo que hay es un mercado en plena recuperacion y con los valores de propiedades subiendo. En vista de esta nueva realidad hay docenas de proyectos de construccion en marcha. Estos proyectos no podian arrancar durante la epoca de la crisis que comenzo en el 2007 porque habian demasiados remates muy baratos contra los cuales no podian competir por los precios tan bajos, pero desde principios del 2013 ya esta situacion cambio drasticamente. Primero debes identificar la zona o zonas que te llaman la atencion para comenzar a realizar busquedas y ver cuales son los rangos de precio en estas zonas. Una vez que encuentres una propiedad que te gusta debes averiguar con tu profesional inmobiliario si el precio que piden esta OK de acuerdo al mercado actual, esto lo puede hacer muy facilmente ingresando al MLS(red de corredores inmobiliarios que agrupa a todos los corredores y propiedades en venta y alquiler de la ciudad respectiva)y haciendo un CMA(analisis comparativo de mercado)con informacion de propiedades vendidas muy recientemente en la misma zona y hasta en el mismo edificio o conjunto donde te interesa comprar. Asi podras saber si el precio que piden esta bien o si esta muy alto y realizar una oferta basada en informacion reciente y asi asegurar que no estas pagando mas de la cuenta. Una vez que tengas un profesional inmobiliario de tu confianza y que te presta un buen servicio no tiene sentido ponerte a llamar a otros corredores pues en USA en cada ciudad o pueblo existe una red MLS que ofrece TODAS las propiedades de TODOS los corredores de esa ciudad, es decir; todos los corredores tienen acceso a ofrecerte exactamente las mismas propiedades, por ejemplo en el MLS del sur de Florida actualmente hay mas de 115,000 propiedades en oferta. Despues con tu mismo profesional inmobiliario de confianza averigua en cuanto se puede alquilar la propiedad, esta informacion tambien la puede conseguir con gran precision haciendo un CMA de alquiler, al igual que lo que explique arriba con los valores de venta(un CMA de alquiler con informacion de la red MLS). Una vez sepas cual es el valor de alquiler analiza cuanto es el condominio e impuestos sobre la propiedad. Si vas a tener una hipoteca averigua cual va a ser tu pago mensual.Tambien averigua que seguros incluye tu pago de condominio, normalmente(no siempre)incluye un seguro que cubre la estructura(no el interior de tu propiedad ni el contenido) contra incendios y huracanes. Casi ninguno incluye inundaciones causados por mucha lluvia, desbordamiento de algun canal o rio. Sugiero que le pidas a tu profesional inmobiliario recomendar a un corredor de seguros serio que te ayudara a analizar si vas a necesitar otras polizas. Tambien tienes que hacer un estimado razonable de posibles reparaciones y mantenimiento a la propiedad, la mayoria de estos gastos lo cubre el propietario-arrendador Tomas el alquiler y deduces todos los gastos arriba mencionados(condominio, impuestos de propiedad, hipoteca si vas a comprar con con financiamiento, primas de seguro, reparaciones y mantenimiento)para ver cuanto te va a quedar cada mes o si por el contrario tu flujo va a ser negativo(esto normalmente ocurre si compras con hipoteca). En USA si eres residente o ciudadano americano un banco hipotecario te va a exigir una inicial minima del 20% del precio, si eres extranjero la inicial minima sera del 30%. No todos los bancos prestan a extranjeros pero hay algunos que si lo hacen, tu profesional inmobiliario debe saber cuales. Cuando entres al proceso de negociacion con tu profesional inmobiliario(sugiero que sea un REALTOR, esto significa que es miembro de la prestigiosa National Association of Realtors y se supone que deberia ser una persona honesta)siempre sugiero tener un abogado especialista en bienes raices para revisar y aprobar todos los documentos que firmes, esto no debe pasar de unos $1,000 en honorarios y te garantiza mucha seguridad y tranquilidad en la negociacion y compra final. Por lo general los "closings"(cierre final de una venta)se hacen con un "title company"(compañia de titulos)que recibe los fondos de parte del comprador en una cuenta "escrow"(fiduciaria)y luego entrega dichos fondos al que te vendio la propiedad una vez se haya finalizado la transferencia del titulo de propiedad. El title company tambien te cobra una pequeña prima para asegurar el titulo de tu propiedad, esto te asegura contra reclamos de cualquier persona o compañia que piense tener un reclamo legitimo contra tu propiedad recien adquirida(deudas de cualquier tipo, reclamos de herederos de propietarios pasados, etc.).